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父母未经同意卖子女房产有效吗?隐名代理的代理行为产生的法律后果由谁承担?

2021年5月27日  广州合同律师   http://www.gghtjflaw.com/

 林智敏律师广州合同律师,现执业于广州广信君达律师事务所,执业以来,坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨,精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

  

父母未经同意卖子女房产有效吗?

  在中国的家庭中,父母往往会为我们的事情出谋划策甚至为我们决定考取哪个学校、学哪个专业甚至婚姻的对象。但有时父母也并不是具有所有的权利,例如父母是否有权利在子女不知情的情况下,将在子女名下的房产卖掉


  根据我国法律的规定,效力待定的合同主要有以下三类:


  1、限制民事行为能力人订立的合同,必须经法定代理人追认后,该合同有效。但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同,不必经法定代理人追认。


  2、无代理权人以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力。


  3、无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。


  由此可见,父母未经子女同意卖掉其名下但房产,应该属于无权代理。因为父母并不是房子的所有人,其卖房屋的行为属于无权代理。因无权代理订立的合同属于效力待定合同。


  在这种情况下,子女在得知后,可以做出以下两种决定:


  1、可以对无权代理合同予以追认的,那么合同有效。


  子女作为被代理人,若在得知父母将其名下的房子卖掉之后,对相对人,即买方追认的话,那么这份房屋买卖合同有效的。


  应该注意的是,无权代理的追认期限为一个月之内。


  2、可以不对无权代理合同予以追认的,那么合同无效。


  子女在得知该房屋买卖合同后,若是不同意卖房,可以不追认,此时合同不对其发生效力,合同产生的后果由父母进行承担。


  拒认的做出没有期限的要求,如果被代理人明示追认,就不存在拒认问题;如果被代理人在法定期限内未做表示,期限届满后视为拒绝追认,拒认发生法律效力。


  最后,无权代理在我们生活中并不少见,这损害了财产所有人的权利,应该予以重视。在实践过程中,可能会出现子女拒绝追认,但相对人主张合同有效要求执行的情况,此时若是协商不成,可以咨询相关律师,维护自己的合法权益。



隐名代理的代理行为产生的法律后果由谁承担?

社会生活中,因隐名买房、隐名开公司、开店等委托他人代办事情而引发纠纷的现象很常见。这种情况下,大家往往都不清楚隐名代理的代理行为所产生的后果,究竟由谁来负责。实际上,通常该承担责任的主体无非是委托人、受托人以及相对的第三人,只是不同的情况,由三者不同的责任主体承担相应的责任罢了。


隐名委托人承担最终的法律责任


在隐名代理关系中,受托人的代理行为应该是在委托权限内作出的,所产生的法律后果最终由委托人承担。不管是因代理行为所产生的纠纷,还是因代理行为所产生的收益,最终都是有委托人负责承担。


如周星星隐名委托好朋友张三买房,双方通过口约定或书面委托合同的方式,约定了张三行驶代理权的范围和内容,张三按照约定进行房屋买卖活动的后果,不管是发生买房纠纷,还是成功购房,最终都是由周星星承担。


对第三人而言,因代理行为发生纠纷时,作为代理行为相对的第三人,可以依据与受托人达成的合同,结合自身实际选择直接追究受托人或者委托人的法律责任。如上例子,张三在代理权范围内与李四签订了房屋买卖合同,后因故违约,李四可追究张三或周星星的法律责任,要求赔偿相应的损失。


受托人若是无权代理的要担责


很多时候,尽管隐名委托人和受托人之间,通过口头或书面的方式明确了代理权限的范围,但依然会时常出现受托人超越代理权限范围作出无权代理行为的现象。


通常情况下,受托人的无权代理行为,若是得到委托人追认的,其所产生的法律后果由委托人承担。但若委托人不追认的,其所产生的法律后果则由受托人自己承担,第三人可以通过协商或法院诉讼的方式追究受托人的法律责任。


例如上述例子,依照委托合同约定,周星星委托张三买价格50万的房屋,但张三买了李四价值100万的精装房,若周星星接受的,就应该补上差额,若不接受的,由张三承担相应的责任,自行买下房屋或承担相应的违约责任。


第三人违约的需担责


合同无法履行,并不是只有委托人或受托人的原因导致的,也可以是第三人违约等原因造成的。当第三人违约的,委托人或受托人可以追究第三人的违约责任,要求赔偿相应的损失。例如上述例子,张三与李四达成买房合同后,李四因房价上涨违约时,张三或者周星星都可以要求李四承担违约责任,赔偿相应的损失。


最后需要说的是,隐名代理的代理行为产生的法律后果由谁承担,应该结合实际情况而定,不能一概而论。若确实遭遇隐名买房、隐名开公司、开店等隐名代理行为而发生纠纷,又无法协商解决的,我们建议最妥当的就是委托律师协助处理,尽可能挽回最大的损失。




来源: 广州合同律师  Tags: 父母未经同意卖子女房产有效吗,隐名代理的代理行为产生的法律后果由谁承担


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